Управление – ТСЖ "ПЕНАТЫ"

Что такое управление многоквартирным домом?

Ключевой для понимания обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме является 39 статья Жилищного кодекса РФ, в которой говорится, что «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (МКД)».

Что значит содержать общее имущество? Это означает организовать и реализовать процесс эксплуатации общего имущества многоквартирного дома в соответствии с разработанными правилами и регламентами.

Управление многоквартирным домом это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на организацию «обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Собственникам помещений, принимающим решение об управлении домом, предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

непосредственное управление собственниками;
управление управляющей организацией;
управление товариществом собственников жилья.

Непосредственное управление собственниками – применимо только для небольших домов, с количеством квартир менее 30.

Управление управляющей организацией (УК) – всю работу принимает на себя специализированная организация, которая занимается планированием и организацией всей деятельности по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома. От собственников требуется лишь одно – согласиться или не согласиться с тем, что она делает.

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) – в настоящее время наиболее перспективный способ управления домом. В отличие от первых двух он многовариантен и позволяет построить оптимальную модель управления домом, перераспределяя функции управления и обслуживания в зависимости от «величины хозяйства» и конкретных потребностей по его содержанию.

Выбранный способ управления многоквартирным домом определяет перечень, состав и размер расходов на управление. Расходы на управление многоквартирным домом осуществляются на возмездной основе и как правило, включают в себя:

расходы на оплату труда и отчисления во внебюджетные страховые фонды работников, занятых управлением многоквартирным домом;
расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, банковские, телефонные расходы; расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники; расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, расходы на информационно-техническое сопровождение программ и сайта, электронную отчетность и т.п.)
и др.

Сейчас управление многоквартирными домами регулируется несколькими нормативными актами, постановлениями правительства РФ, которые предлагается заменить единым документом. В ближайшее время будут упразднены:

постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»);
постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»),
постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Проект документа «Правила деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» находится на стадии общественного обсуждения и антикоррупционной экспертизы.

Действующим законодательством установлены следующие основные функции управления многоквартирным домом:

Технический контроль, планирование и организация работ (услуг):

организация работ по технической эксплуатации МКД;
хранение и ведение технической документации на МКД;
обеспечение собственников и пользователей помещений жилищно-коммунальными услугами;
подготовка предложений по перечню требуемых работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, его инженерного оборудования и устройств;
формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
оказание услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, осуществление функций заказчика на выполнение указанных работ;
осуществление функций заказчика на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества;
осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в МКД энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
обеспечение оперативного устранения аварий на системах санитарно-технического, инженерного и иного оборудования;
информирование надзорных органов о незаконных перепланировках и переустройстве в помещениях собственников.

Договорно-правовая деятельность:

ведение реестра собственников помещений в МКД;
организация предоставления коммунальных услуг, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями с последующим контролем их качества;
заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД;
обеспечение учета договоров на управление и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, договоров аренды, соглашений и прочих хозяйственных договоров, копий правоустанавливающих документов;
поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома;
размещение информации о деятельности по управлению МКД в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства;
прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
обеспечение юридического сопровождения досудебных споров, судебных разбирательств, представление интересов собственников в арбитражном суде.

Финансово-экономическая деятельность:

организация системы учета и сбора платежей;
обработка бухгалтерской и прочей документации, составление и представление установленной отчетности;
проведение хозяйственных операций в банке;
ведение аналитического учета выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставленных коммунальных услуг;
обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг;
расчет размера снижения платежей за услуги при отсутствии услуги или снижения качества услуги;
подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета, предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Работа с гражданами, проживающими в доме:

прием населения, рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;
принятие мер по взысканию задолженности за несвоевременное внесение платы за оказанные жилищно-коммунальные услуги;
информирование граждан о сроках предстоящего планового отключения инженерных сетей, об авариях на инженерных сетях и сроках их ликвидации, об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о подрядных организациях, привлекаемых ТСЖ к выполнению работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, об установленных законодательством требованиях к пользованию жилыми/нежилыми помещениями, а также общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, технических, противопожарных и санитарных правилах содержания дома, о порядке установки индивидуальных приборов учета, а также о других условиях пользования помещениями и предоставления услуг и пр.;
выдача проживающим в доме расчетных документов, справок об отсутствии задолженностей и др. справок в пределах своих полномочий;
организация и проведение ежегодных общих собраний в МКД;
подготовка отчетности перед собранием собственников помещений в МКД;
осуществление контроля за качеством предоставляемых коммунальных услуг, качеством текущего ремонта, технического обслуживания и санитарного содержания многоквартирного дома и придомовой территории в случае выполнения соответствующих работ подрядными организациями;
участие во всех обследованиях МКД, проверках качества и объема предоставленных услуг и выполненных работ;
составление актов по фактам не предоставления, некачественного или несвоевременного предоставления жилищно-коммунальных услуг;
принятие мер по устранению снижения качества или отсутствия предоставления коммунальных услуг;
подготовка и предоставление достоверной и полной отчетности перед собственниками помещений, ТСЖ и государственными организациями.